Kolapsi miliarder i ndërtimit

…Një vajzë e sjellshme dhe e veshur bukur, punonjëse e një prej bankave të shumta të nivelit të dytë në Tiranë, të buzëqesh dhe të ofron të gjithë informacionin e nevojshëm. Kisha dëshirë të blija një shtëpi të re, të shisja të vjetrën, të merrja një kredi bankare, pra të përfitoja pak më shumë sipërfaqe se sa ajo ekzistuesja ku banoj. Thashë në fillim se gazetarët i respektojnë në sportelet e bankës, por isha i gabuar: i respektonin njëlloj të gjithë klientët: gjë e mirë për një biznes të mirë, mendova. Pastaj filluam pa humbur kohë “hesapet” me bankën! Më duheshin jo më pak se 150 mijë euro- kaq kushtonte shtëpia- banka jepte kredi deri në 70-80 % të kësaj vlere. Unë kërkova 110 mijë euro! Hesapi u bë shpejt e shpejt: duhet të paguaja një këst prej 682 euro/muaj. Menjëherë e shumëzova këtë shumë me kursin ditor të këmbimit të kësaj valute dhe pashë se paga ime mujore nuk ishte e mjaftueshme për të paguar këstin prej 95.000 lekësh (afërsisht). Po kisha harruar edhe bishtat! Dhe më dukej se nuk do të dilte as paga mujore e bashkëshortes. Cilat bishta? Po ja: 1. Duhet t’i paguaja bankës 2 % të kredisë si komision administrimi të kredisë; 2. Duhet të paguaja sigurimin e jetës sime dhe të pronës; 3. Nga 7500-16.000 lekë duhet t’i paguaja si shpenzime bllokimi (?!); 4. Noteri i bankës kërkonte 5000-10000 lekë; 5. Banka do të bënte vlerësimin e pronës me ekspertët e saj, dhe kjo ishte një shumë sa e kërkonte banka, pra nga 10.000-12.000 lekë! 

Tani ju jeni vetë në gjendje të bëni llogaritë se sa do të shkonte kësti im kredisë për të blerë shtëpinë e re! Ndërsa unë do të shkruaj më poshtë se si “vërtitet” sot ky treg i banesave dhe kolapsi që nuk po i ndahet në dy dekada…

 

Sa banesa ndërtojmë, sa na duhen?

Këtë nuk e di askush! Nuk ka statistika të sakta, ka vetëm deklarime NGO-sh. As në CENSUS-in e INSTAT nuk e gjen këtë të dhënë. Por gjen se ”nga viti i fundit kur është bërë CENSUS-i, rezulton që 22 për qind e apartamenteve janë të pabanuara, (në 2001 ky raport ishte 11.3 për qind e tregut)”. Por kjo shifër është komplekse dhe nuk e tregon tërësisht synimin e kësaj analize. Nga të dhënat e fundit që ofron Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë, rezulton se stoku i banesave të pashitura në shkallë vendi është mbi 12 mijë apartamente, e barabartë me një vlerë e ngurtësuar prej mbi 300 milionë eurosh.Vetëm gjatë vitit 2013 ndërtesat e miratuara për banim arrinin vlerën e 22 (njëzet e dy) miliardë lekëve, ndërsa ato për aktivitet biznesi arrinin vlerën e  5 (pesë) miliardë lekëve. 

Ajo që vëren me keqardhje është rritja e kapitalit që po përdoret ende për ndërtim banesash. Edhe pse ka rënie dyshifrore krahasuar me disa vite më parë, përsëri numri i lejeve të ndërtimit për banesa, sidomos në qytetet kryesore (Tiranë dhe Durrës) është në rritje. Gjatë vitit 2013 qarku me numrin më të lartë të lejeve të ndërtimit të lëshuara nga organet e qeverisjes vendore ka qenë Durrësi me 25% të totalit ose 91 leje të lëshuara. Në qarkun e Tiranës gjithsej gjatë vitit 2013 janë lëshuar 87 leje ndërtimi për ndërtesat e reja ose 24% e totalit të lejeve për ndërtime të reja në Republikën e Shqipërisë. Nuk kanë shifra më të ulta këto qarqe edhe për vitin 2014.

 Shifrat e mësipërme, më së paku tregojnë se ka një mungesë të analizave të tregut dhe dalje jashtë kontrollit të sektorit të ndërtimit. Në fillim të kësaj vjeshte, kantieret e ndërtimit janë në kulmin e punës duke ndërtuar ku dhe sa të mundnin, pavarësisht sesa janë kapacitetet blerëse të popullsisë. Hidhini një sy Tiranës dhe shikoni se ku ndërtohet dhe kujtoni se janë më shumë se 5000 apartamente banimi që kanë filluar “t’u ndryshken bravat”! Po jo vetëm kjo, janë miliona euro likuiditet i munguar, kredi e marrë nga bankat dhe e pashlyer, borxhe reciproke në nivele të frikshme mes kompanive/sipërmarrjeve të lidhura direkt ose të ndërvarura nga ky sektor, që janë prej kohësh në vështirësi financiare (si rezultat kryesisht i mungesës së likuiditetit), çka pasqyrohet po gjithashtu në uljen e aftësisë së tyre paguese ndaj bankave dhe furnitorëve.

 

A ka zgjidhje?  

Arsyet e mosshitjeve të apartamenteve të banimit janë të shumta, por gjykoj se çmimi i tyre për metër katror është një faktor i rëndësishëm. Kompanitë e ndërtimit, në përgjithësi nuk e pranojnë këtë argument. Ato kanë të drejtë kur përmendin mungesën e shesheve të ndërtimit dhe kostot tmerrësisht të larta të ndërtimit të objekteve në prona private (nga 10 deri në 40 % është pjesa e ndërtesës që iu takon pronarëve të truallit) Kjo e rrit padyshim çmimin. Mungesa e planeve rregulluese dhe e lejeve të studiuara të ndërtimit është një tjetër kalvar që shton disa dhjetra euro te pjesa e kostos për njësi të një apartamenti, sikundër shton çmimin edhe niveli mjaft i lartë i korrupsionit dhe rryshfetit në këtë sektor. 

Apartamentet që prej kohësh nuk po arrijnë të shiten janë kryesisht në periferi të qyteteve Tiranë dhe Durrës. Sipas SHNSH, në Tiranë, numërohen rreth 5,000 apartamente të pashitura prej vitesh. Ndërsa në qytetin bregdetar të Durrësit, zona me numrin më të madh të apartamenteve bosh, sipas të dhënave nga Shoqata e Ndërtuesve, është ajo e Plazhit, që numëron mbi 2,000 të tillë. Në këtë zonë ka pasur një investim të pamenduar dhe shumë agresiv në ndërtimin e apartamenteve. Sot nuk po shesin investitorët në këtë zonë, por blerësit e parë i kanë nxjerrë në shitje apartamentet e tyre, shumica prej të cilëve emigrantë që kishin investuar kohë më parë për blerjen e një shtëpie të dytë dhe që tashmë e shohin si jo efektive këtë banesë.

 

Emigracioni si blerës potencial dhe pikiata e remitancave

Kolapsin e ndërtimeve të pastudiuara e ofron edhe ulja në maksim e aftësisë blerëse të qytetarëve. Emigrantët pothuajse kanë hequr dorë nga blerja e shtëpive të reja. Arsyet janë të shumta, që nuk lidhen vetëm me krizën në vendet ku ata punojnë e jetojnë, por edhe me gjendjen jo të pëlqyeshme të stokut të banesave në Shqipëri, çmimin e tyre, vendndodhjen etj. Edhe pse viti 2012 pati pak shpresë në rritjen e dërgesave, duke shënuar rritje pozitive ndaj vitit paraardhës, një vit më vonë dhe në 2014 shifrat tregojnë një rënie të dhimbshme të remitancave, pjesa kryesore e të cilave as që po mendohet për investime kapitale si blerja e një shtëpie, por po përdoret, sikundër thonë studimet e fundit, për të përballuar kostot e rritura të jetesës në vend.

Me këto shifra dërgesat e emigrantëve përbëjnë më pak se 7% të PBB të Shqipërisë (nga rreth 15 % në fillim të dekadës së fundit). Kjo, sipas të dhënave zyrtare të Bankës së Shqipërisë, tregon se tashmë ekonomia shqiptare mund të ketë gjithnjë e më pak mbështetjen e këtij faktori, që do të vazhdojë të pësojë rënie. Sipas një vrojtimi të BSH-së, në Shqipëri përfitojnë dërgesa të rregullta nga jashtë rreth 160 mijë familje dhe 26% e tyre, nëse nuk do t’i kenë këto të ardhura, bien nën nivelin e varfërisë. Rënia e dërgesave të emigrantëve lidhet drejtpërdrejt me kushtet në vendet ku ata jetojnë. Dhe thellimi i krizës e rritja e papunësisë në Itali e Greqi nuk kanë bërë tjetër veçse i kanë përkeqësuar kushtet e jetesës së emigrantëve e për rrjedhojë aftësinë e tyre për kursim e për dërgesa parash në vendlindje. Por një faktor tjetër i rënies së dërgesave është ngulitja e emigrantëve në vendet ku kanë shkuar dhe ku kanë ngritur familje apo kanë tërhequr ndërkohë familjarët e tyre.

Ka edhe një tregues tjetër të rëndësishëm: Gjatë periudhës 2010-2013 vlera e Investimeve të Huaja Direkte është më e lartë se vlera e dërgesave të emigrantëve. Open Data Albania ka përditësuar të dhënat e Remitancave dhe Investimeve të Huaja Direkte (IHD) për periudhën 2010-2013. Gjatë kësaj periudhe vlera e Investimeve të Huaja Direkte është më e lartë se vlera e remitancave. Dërgesat e emigrantëve kanë zbritur me shpejtësi. Gjatë 2013-ës, remitancat u ulën në 500 milionë euro, duke shënuar vlerën më të ulët të 10-viteve të fundit. Në 2002- 2006, emigrantët sillnin në atdhe 3 – 4.5 herë më shumë euro seç sillnin investitorët e huaj direkt. Edhe ky tregues është një tjetër argument për mungesën e investimeve në shitjen e banesave.

 

Po bankat? Ofertat e tyre si një zë në shkretëtirë!

Faktori tjetër që ka sjellë rritjen e pafund të stokut të banesave të reja është mungesa e kreditimit. Bankat tregtare, të përfshira nga ngërçi i kredive nën standard, por edhe nga kreditë e pastudiuara, të dhëna më parë për banesa, pothuajse e kanë “pezulluar” dhënien e kredive. Ose dhënie e tyre është si tek rasti që përmenda në fillim të shkrimit, kur edhe ata që kanë nevojë për shtëpi nuk mund të përballojnë kushtet pothuajse unikale të kredive të tyre. Disa prej tyre tashmë kanë shtuar edhe afatet e maturimit të kredisë deri në 30 vjet, duke ofertuar edhe një apo disa vjet me interesa zero të kredisë, një “mashtrim” që duhet të tërheqë kujdesin e kredimarrësve. Për një kredi prej 110 mijë eurosh, me afat matyrimi 25 vjeçar, banka do të merrte 204 mijë euro. Dhe kini parasysh se kjo është një “kredi me mik”. 

Ky është tregu i kredisë tek ne dhe kjo është arsyeja që janë me dhjetra e me mijëra të kredituarit që nuk mund të kthejnë dot këstet e kredisë. Përfshirë këtu edhe faktin se bankat kreditojnë ne monedhën euro, kredimarrës që nuk mund të paguhen asnjëherë në këtë monedhë dhe për të cilët kursi i këmbimit valutor dhe frekuenca e tij janë disa herë “vrasës” të këstit të kredisë dhe për rrjedhojë edhe kontigjent i pastër i borxhit të keq të bankës. Edhe pse këta klientë nuk janë problematikët në tërësinë e kredive “të këqija” të bankave tregtare! Fakt është se individët, kanë peshën më të ulët në totalin e kredive të këqija në sistem dhe vlerësohen si më të sigurtët për t’u kredituar nga ana e bankave. Por tregu i shitblerjeve të shtëpive nuk po u rikthehet ritmeve dinamike të 4-5 viteve të mëparshme. Vazhdimisht kreditimi për pasuritë e paluajtshme i ka ulur ritmet e rritjes, si pasojë e rënies së kërkesës nga individët.

Ndërkohë që po t’i referohemi stokut të depozitave dhe kredive të bankave tregtare në raport me PBB-në, sipas edhe raportit të fundit të FMN-së “Shqipëria është e para përsa i përket nivelit të depozitave në raport me PBB-në, me 71% të PBB-së (raportin më të ulët e ka Mali i Zi, me 45.82%), por ndër të fundit lidhur me kanalizimin e këtyre depozitave në ekonomi , me një tregues prej vetëm 38.9%  (e fundit është Kosova me 36% dhe më mirë paraqitet Kroacia me 71%). Kjo e bën të duket në fund të tunelit drita e blerjes së një shtëpie të re, marrja e nje kredie apo edhe ulja e numrit të stokut të banesave të reja, një boomerang, që ngurtëson miliona e miliona euro dhe ka çuar drejt falimentimit dhjetra kompani, jo vetëm ndërtimi. “Ilaçi” gjendet pikërisht mes bashkëpunimit të bankave tregtare, kompanive dhe individëve, duke axhustuar interesin e kredive, numrin e banesave në ndërtim dhe çmimin për njësi të akomodiveve të reja, pa harruar shtetin, si rregullator në këtë drejtim, lidhur me sheshet e lejet e ndërtimit…